伴隨著城鎮化向新型城鎮化轉型，綠色建筑行動正式上升為國家戰略，中國建筑節能技術從自愿到強制推廣的步伐也正在加快。
    據*轉發*、*綠色建筑行動方案的通知顯示，“十二五”期間，國內將完成新建綠色建筑10億平方米。這也就意味著，到2015年末，20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準要求，整個產業規模以萬億計。
    然而，相比“萬億”規模的發展目標，綠色建筑目前在國內的發展現狀卻顯得不大樂觀。日前，世邦魏理仕資產服務部可持續發展董事李永基在接受觀點地產新媒體采訪時透露，事實上，目前新建主體建筑中綠色部分很少。
    據中國建筑科學研究院今年1月發布的數據，我國既有建筑面積達500多億平方米，其中綠色建筑面積不足0.1%。
    “很多人認為綠色建筑就是節能、減排，認為含有太陽能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個概念是*錯的。”李永基表示，真正的綠色建筑在節能、減排、節地之外，還要提供舒適的工作、居住環境，后者才是zui關鍵的部分。
    不過對于國內綠色建筑的發展前景，李永基持樂觀態度，并表示盡管綠色建筑在國內才剛剛起步，但正趕上好的發展時機，并已具備很多可供借鑒的經驗。
    李永基續稱，英國早在1990年就已開始做綠色建筑，2008年英國所有的建筑都要滿足綠色建筑的標準。美國則從1998年開始做（綠色建筑），現在做的也不錯，特別是把舊建筑變成綠色建筑。
    “西方國家走了20年，我相信中國走10年一定可以到他們現在的水平，再走10年能夠與海外機構平起平坐，比如在碳排放方面。”李永基如是說。
    以下為觀點地產新媒體對世邦魏理仕資產服務部可持續發展董事李永基的采訪實錄：
    觀點地產新媒體：在您看來，現階段國內綠色建筑發展現狀如何？
    李永基：綠色建筑剛剛傳入中國之時，國內在這方面談的不多，現在來談顯得有些遲，因為英國從90年代已經開始做綠色建筑了，盡管在國內幾乎看不到英國的認證標準，但他們做得zui早，也做得很好。
    美國在1998年也已經開始，做得也比較成功，特別是LEED標準，現在國內做綠色建筑認證都是由美國和中國自己本土的三星建筑為主。
    而在中國，綠色建筑慢慢起步，世邦魏理仕在前兩年都是做一些教育的工作，現在開發商知道綠色建筑是怎么回事，也愿意在建造的時候做一些綠色建筑。
    所以綠色建筑會成為一個主流，在未來五年、十年仍然是大家討論的話題。
    觀點地產新媒體：這部分在新建建筑之中的占比如何？
    李永基：新建主體建筑中綠色部分很少。就拿前幾年的數據來說，舊的建筑已經超過400億平方米，相比之下，現在新建筑僅僅4000萬平方米。現在很多開發商在為新建筑做設計的時候，也會把綠色建筑的概念放進去。
    觀點地產新媒體：能否將含有一些綠色概念的建筑視為真正的綠色建筑呢？現在行業中有沒有一個明確的定義？
    李永基：很多人認為綠色建筑就是節能、減排，認為含有太陽能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個概念是*錯的。
    其實，在中國已經有明確的定義：在節能、減排、節地之外，還要提供舒適的工作、居住環境，后者才是zui關鍵的部分。
    比如，一味的追求減排、節能是很簡單的，就拿廣州來說，夏天室外溫度達到30度-40度，為了節省能耗不讓外面的新鮮空氣來，也就不用冷卻室外熱風，僅利用室內的空氣循環。這樣做盡管降低能耗，但室內的人會感覺很悶，因為沒有氧氣，只有二氧化碳在不斷的循環，所以大家的臉都很紅，不舒服。這肯定不算綠色建筑。
    觀點地產新媒體：在投資成本、產品本身、開發運營模式以及盈利模式等方面，綠色建筑與傳統建筑相比有怎樣的不同？開發運營此類綠色建筑對于開發商來說存在怎樣的挑戰？
    李永基：從綠色建筑的生命周期來看，在前期設計環節，發展商就需要考慮材料、后期運營、提供空調維修維護等方面，以及zui后拆下來所需要的能耗。因此，有些發展商會買一些非常節省能耗的設施設備，但其壽命也許只有20年，一個樓宇需要用50年，因此20年后的更新還需要用錢。
    所以，不能只是看這棟樓是不是有節能的設備、減排的概念，而是要從整個生命周期來考慮。
    目前，中國綠色建筑在投資成本方面的數據還比較少，估計未來5-10年差不多能夠出來，不過美國已經做了很多數據分析。事實上，新建綠色建筑對于大樓的建造費用影響不大，（成本）僅比傳統大樓高出5%。
    成本方面還是取決于你什么時期來參與，比如從設計階段就參與，成本就不會太高，相比傳統建筑會高出0到5%。但如果是已經建成了的大樓，再將其改造成綠色建筑問題就大了。
    觀點地產新媒體：租金方面，綠色建筑會不會比傳統寫字樓高？
    李永基：中國暫時沒有這方面的數據，不過在北京，暫時來看土地比較稀缺，北京辦公樓租金有時候是上海的兩倍，非常嚇人。所以在北京做綠色建筑跟沒有做綠色建筑的租金沒差多少。
    此外，美國相關統計數據顯示，相比傳統建筑，綠色建筑的租金有7%-15%的增長。
    觀點地產新媒體：世邦魏理仕成功運營了很多綠色建筑，有沒有總結出來比較可行的運營模式？
    李永基：現在只是理論加實踐，看看美國、英國等海外先進國家怎么做，同時也要考慮是否符合中國的國情。
    比如，垃圾回收，國外已經很成熟了，但在廣州就存在問題，找不到一家真正的垃圾回收公司，因為通常情況下國內回收垃圾的公司只會選擇他覺得有用的東西，而會扔掉其它可以再回收的垃圾，因為他沒興趣了，這也是浪費。
    我們要在中國找出一個合適的運營模式。2011年我們成功的為深圳星河中心拿到了LEED認證體系的金獎。
    因為是將舊建筑改為綠色建筑，所以在剛開始的時候，盡管我們不斷地向開發商介紹綠色建筑以及未來的好處，但是開發商仍然不想投資，因為他沒有信心，他不想整改，不想投資，不想做這個事情。
    在這種情況下，我們就盡量用運營的程序來操作。比如，有幾個要求已經達標了就不需要再動，以后要采用我們的采購方針和清潔方針，不能布置不環保的清潔機。
    對于采購產品我們有明確的標準，比如要沒有甲醛，原材料都要800公里以內進行采購，這110分的評分就是這樣一分一分的累計下來。
    其實，星河中心有一個特點，這棟大樓中只有兩個租客：星河以及平安保險，我們對這兩家公司都有固定的培訓，比如，如何做垃圾分類回收，如何殺蟲，如何清潔，以后室內不能抽煙。甚至還會培訓到細節：關掉平時不用的設施設備。因為我們發現很多同事下班之后，電腦的顯示屏并沒有關，盡管這個小動作很簡單，但卻為這棟大樓省了23%的能耗。
    所以，簡單的小事也可以收獲一個非常大的效果，并不一定非要新建綠色建筑，很多舊的建筑也可以做好節能減排，甚至這部分建筑的能耗遠遠比新建筑節省得更多，而且更容易。
    觀點地產新媒體：類似于星河中心這樣的情況，舊樓改建成綠色建筑成本會高一些？
    李永基：可以這樣說。以目前星河中心的情況來看，通過LEED金獎認證是可以的，但如果想拿鉑金獎就比較困難了，再多拿1分就意味著幾百萬甚至幾千萬的投資。因為這個大樓的能耗節省已達到了極限，如果想進一步節省能耗，就要把樓的基礎換掉。這無疑會影響大樓的日常業務：租客會跑掉，幕墻玻璃、停車場、設備都需要拆除、更換，都需要花錢。
    觀點地產新媒體：當時，您在操作這個項目的時候會否感覺到有一些難點？
    李永基：有。由于基礎數據對于我們的整改非常重要，必須對于統計數據進行分析。然而，搜集大樓所有的數據是一件很難的事情，為此我們會做很多問卷調查。
    然而在國內做問卷比較困難，因為中國人比較懶，一般都不會填。問卷調查涉及舒適度、能耗等方面，比如，在節能方面，我們的問卷會包括：工作日選擇什么交通工具？統計出來數據之后，我們會結合物業進行相應的改善。
    然而，有些二、三線城市的管理公司并沒有做好數據搜集，他們的數據甚至有可能是假的，這樣根本無法知曉能耗用在哪里。所以，對于舊的大樓，我們會有3個月的考核期，這段時間我們會看大樓的運營情況。
    完成數據搜集之后，我們會提交到美國的獨立認證機構——GBCI進行評估和評分。
    除了數據搜集之外，我覺得對于商戶的教育以及培訓也是一項富有挑戰的工作。
    當然，在國內采購一些綠色的清潔用品也有困難。我們需要的供應商也是經過認證、具備證書的，這些證書會涉及非常高的標準，可能要在美國試驗室做數據檢測。
    前幾年還好，有很多供應商來到中國，但是現在很難找到這樣的綠色產品供應商。
    觀點地產新媒體：目前，在綠色建筑方面，國內做得較好的開發商有哪些？
    李永基：很難說，因為很多發展商都在做。特別是建辦公樓自用的發展商，肯定要考慮日后，因為這棟大樓是自己運營的，所以做出來的效果就會比較好。
    但是住宅方面的情況就有所不同。因為住宅賣出去之后就不管發展商的事了，后期運營管理都是由業主自己承擔。
    目前來看，做了認證的大樓整體表現會比沒有認證的要好，因為認證的標準涉及多個方面，一個系統的評分指標。比如，除了節能減排以外，還有對空氣質量、環境的要求，甚至涉及到大樓用什么清潔劑、殺蟲藥，而且對于怎么殺蟲、怎么綠化、種什么植物都有要求。
    比如，朗詩綠島項目拿到了中國綠色三星的住宅認證，外界至少可以了解該項目的能耗效果和舒適度能夠達到怎樣的水平。但有一些樓宇沒有做過認證，自己說是綠色的，整體效果如何外界無法評估。因為沒人參與，即使多了兩個太陽能熱水器等節能設備，也不能稱之為綠色建筑。因為還涉及太陽能板未來的維修、更換的費用，以及未來的運營費用。
    觀點地產新媒體：美國LEED認證體系對于綠色建筑哪些指標有具體的參照，能否舉例說明？
    李永基：美國的LEED標準對空氣質量、原材料都有要求。具體來講，LEED標準鼓勵發展商用的原材料都是在800公里以內進行采購，這樣可以節省運輸成本，木材不用再坐飛機，意大利瓷磚也不必再坐船，因為這些都是能耗。
    另外，一般來說，地毯會產生甲醛，或許對大人的影響較小，但對孕婦、小孩子的影響就會非常大，而LEED體系要求用有認證的地毯。就像我之前裝修房子，要求他們使用沒有甲醛的材料，但那些材料并沒有認證，是否真的可信？反正上個月我都還不敢進去，會放一段時間等有害氣體慢慢揮發。
    除此之外，美國LEED標準對于空氣質量也有嚴格的要求。比如要求寫字樓的新鮮風要達到30立方/人/小時。
    觀點地產新媒體：世邦魏理仕做的認證主要還是針對美國LEED體系？
    李永基：對。我們暫時對美國LEED認證很有信心，因為這一體系已經成熟，同時也比較公開，而且我們對于110分的標準非常理解。
    不過，目前在國內，除了美國LEED體系還有中國綠色建筑認證體系，但相比之下，中國綠色建筑認證體系怎么評估，誰來評估，評估標準還比較模糊，所以暫時來說綠色三星都是中方機構來做，我們這些外資公司比較少做中國的認證。
    觀點地產新媒體：眼下，不少地產商打著套用“綠色建筑”的概念，開發很多“偽綠”建筑，對于此類現象您怎么看？
    李永基：我相信偽綠色不是很多發展商做的事情，但也不排除一些發展商這樣做。他們可能認為放一些新的節能元素進去，宣傳綠色建筑，利于提高售價。
    不過，我相信這些只存在于暫時的過渡階段，發展商慢慢都會走上正軌，走上真正綠色環保的建筑道路。
    觀點地產新媒體：剛才您提到目前國內綠色建筑剛剛起步，從起步到成熟您預計會需要多久的時間？對于中國綠色建筑未來的發展您有怎樣的預期？
    李永基：舉例說明，英國1990年開始做綠色建筑，2008年英國所有的建筑都要按照綠色建筑的標準來做。美國從1998年開始做，現在做的也很不錯，特別是他們把一些舊的建筑變成了綠色建筑，走的比較快。
    現在中國在綠色建筑方面正處于好的發展時機，雖然剛剛起步，但是已經有很多經驗可以借鑒。所以，西方國家走了20年，我相信中國走10年一定可以到他們現在的水平，再走10年能夠與海外機構平起平坐，比如碳排放方面。
    我們都希望下一代能夠享受綠色的地球，因為現在資源浪費的現象太過普遍，地球出現很多危機。
    有一個誤解，很多人以為解決能耗問題是政府的事兒。其實并非如此，如果每個人都能夠養成節能的好習慣，心中存在節能的概念，那么我想也就不用再推廣綠色建筑了。