住宅工業化以其工期短、人工少、能耗低等優點被認為將是建筑業的朝陽產業，已經有諸如萬科、遠大住工等企業尋求突破，用業內人士的話說就是“行業預期不錯”。但由于成本較高、無行業標準、生產規模較小等原因，這個產業遲遲難以撬動，因而行業對政策扶持充滿期待。

　　“理想很豐滿，現實很骨感”這句話用在目前國內住宅工業化身上再貼切不過。

　　盡管業內普遍認同“住宅工業化是未來建筑產業趨勢”，但zui近證券時報記者采訪的多家一線房企對住宅工業化均處于觀望中，稱短期不會采取工業化方式建設項目。而其中zui重要的理由是住宅工業化屬制造業范疇，在構件沒有規模化生產、工業化住宅建設沒有大規模推開之前，其成本將遠遠高于現有的建筑模式。

　　房企萬科是住宅工業化的力行者。2012年，萬科工業化住宅項目的新開工面積為272萬平方米，其全年新開工面積為1433萬平方米，也就是說，萬科去年住宅工業化率為18.9%。萬科董事長王石去年曾在公開場合表示，萬科住宅工業化將在兩年內完成。不過，主流產品工業化率兩年內從18.9%提升至*，不少業內人士認為這幾乎不可能完成。

　　朝陽行業

　　談及住宅工業化，不得不提及遠大住工。在國內，遠大住工是住宅工業化的zui早。

　　王石2007年底曾透露，至2012年底公司工業化率將提高至50%。而在2008年時，遠大住工的住宅工業化率已經達到85%。

　　“從國外的經驗來看，住宅工業化未來必定是建筑產業的趨勢。”一位曾在遠大住工任職高管的人士告訴記者。

　　不過在他看來，“住宅工業化并非房地產業范疇，它其實是屬于制造業。”遠大住工盡管在國內已經具備成熟的住宅工業化制造技術，但兩年前謀求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工業化目前難在國內形成規模。

　　作為國內住宅工業化，萬科工業化率的現狀也透露出這個行業目前的尷尬。

　　在2012年年報中，萬科將“住宅工業化”放在經營策略*，其住宅工業化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。

　　盡管萬科非常重視自身的住宅工業化戰略，但記者采訪的多位券商地產分析師均表示，目前并未對住宅工業化進行深入研究，因為現階段住宅工業化只是一個概念，對公司業績影響不是很大。

　　其實，所謂住宅工業化，即標準化、批量化生產樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運輸到項目現場后拼裝組建成整體住宅。簡而言之，蓋房猶如“搭積木”。

　　據遠大住工一位內部人士介紹，以1～8層的小高層住宅為例，使用工業化的生產方式，可提高生產效率40%～55%，提高設備周轉率60%，還能zui大程度地節省能源，改善結構精度，減少滲漏、墻體開裂等質量通病。

　　事實上，住宅工業化zui核心優勢有兩點，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。“以國外成熟案例來看，例如以傳統澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業化方式運作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告訴記者。他坦言，對于房企zui看重的建筑周期，在采用工業化運作后，基本上可以縮短40%~50%。

　　目前，在國內如萬科、遠大住工、瑞安房地產等公司都在開展住宅工業化技術探索，而且在住宅工業化的路上已經走了十幾年。萬科自1999年開始探索工業化生產模式。2007年，萬科住宅工業化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅工業化基地”，開始了技術成果向實踐轉化的推廣應用階段。

　　而遠大住工則早在1996年，便開啟了住宅工業化之路，zui初遠大住工基本從日本、德國方面引進建筑體系。作為國內綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠大住工在長沙、沈陽等十余個城市共擁有8家住宅工業化工廠。

　　成本不降反升

　　住宅工業化zui大的優勢之一是降低成本，但記者了解到，在國內推行住宅工業化項目的房企成本卻不降反升。

　　從衡量住宅工業化水平的指標預制率（即實現預制建筑構件數量與總建筑構件數量的比率）來看，2007年萬科住宅工業化技術在上海*次運用，預制率30%，到2012年，萬科南京上坊保障房項目預制率超75%。不過，從公開信息來看，目前萬科住宅工業化項目的預制率從11%到75%不等。

　　據上述遠大住工內部人士稱，正常來說，像日本這種住宅產業體系完善的國家，預制率越高，平均成本越低。“不過，在國內，按現階段的產業鏈情況，預制率越高，成本則越高。”

　　據悉，萬科中糧假日風景項目B3、B4號樓便采取了住宅工業化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業化原本是為了壓縮成本，而目前國內項目成本卻不降反升。

　　上述遠大住工人士坦言，相對于工業化設備和建筑材料而言，國內人工成本更為便宜，而工業化恰好對設備材料要求較高。他舉例稱，例如PC（預制混凝土）外墻模具是可以反復使用，但如果生產規模不大，所生產的PC外墻攤薄下來的成本就會更高。“簡單來講，如果建筑構件難以形成規模化生產，加上額外的研發費用、運輸費用，項目總體成本并不低。”

　　萬科執行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅工業化在國內尚屬于發展培育階段，其材料采購成本、所需技術人員人工還相對較高，在目前較小的規模下總體成本高于傳統施工方式。據統計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國內僅占16%～17%。

　　“住宅工業屬于制造業范疇，目前國內還沒有哪一家房地產公司擁有真正的建筑構件生產線。”前述曾工作于遠大住工的人士稱。而萬科方面也印證了該人士所言，據悉，萬科在過去的住宅工業化項目中，都是與各地的構件廠合作，采購部件造房。

　　北京市建筑設計研究院第十設計所副所長樊則森告訴記者，包括萬科在內涉足住宅工業化的公司PC構件目前很難同時滿足規范、成本適當、節能、防止滲漏、預制率高和施工簡易6個方面要求。

　　樊則森坦言，大部分工業化住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預制，主要受力結構仍采取現澆方式，預制率普遍在15%～30%之間。

　　事實上，國內目前多數涉及住宅工業化的項目，與過去開發的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業化”樓盤或項目中的某些建筑構件，是采用OEM（俗稱貼牌生產）的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構件的采購價格被無形推高。

　　行業期待政策扶持

　　“房企實質上就是房地產資源整合方，即便是要采取工業化操作，也是選擇與建筑承包方合作，而且要等到住宅工業化規范成熟后。”碧桂園一名高層人士告訴記者。

　　在去年凈利潤率普遍下滑背景下，房企理應向往降低成本的渠道。然而，不少房企卻將這一極富前景的產業拒之門外。從住宅工業化目前現狀來看，也確實難以助房企降低成本一臂之力。產業難以撬動的癥結究竟在何處？

　　AMT咨詢曾出具報告稱，中國住宅工業化時代的到來需要三個方面的前提條件：一是地產暴利模式的終結；二是政府的大力推動，其手段主要包括標準制定、技術認證、財政金融方面的經濟政策；三是人工成本、原材料等生產要素價格變動迫使住宅工業化提速。

　　“目前國內做的并非真正意義上的工業化住宅，zui主要的原因有兩方面，從行業內部來看，缺乏統一的行業指引標準，目前建筑施工方所做的基本都是迎合傳統建筑標準。”前述曾工作于遠大住工的高層人士告訴記者。

　　在他看來，缺乏配套鼓勵政策同樣制約行業發展，僅僅依靠萬科、遠大住工等公司單獨推動住宅工業化很難奏效，“住宅工業化缺乏適合行業發展的外部環境。”他稱。

　　據記者了解，PC構件作為工業產品進入施工方，不但沒有減免稅扶持，反而存在增稅環節。目前，預制構件出廠，按照17%的稅率征收增值稅，再加上構件蒸養、運輸，PC構件因生產、施工、構造要求增加鋼材用量，構件的“身價”已經不菲。

　　“國家目前僅僅是鼓勵，并沒有具體獎勵措施，這導致很多民企在參與生產工業化構件的過程中舉步維艱。”樊則森告訴記者。他認為，這不僅制預制構件生產，還制約了大型企業的發展。

　　盡管住宅工業化受到內外因素制約，但在記者采訪的多位業內人士眼里，一旦行業標準制定，再配合鼓勵政策，住宅工業化規模迅速擴張是水到渠成的事。而隨著工業化施工規模擴大，采購成本和技術人工將逐步降低，工業化工期短、人工少、能耗低等優點將得到體現。

　　事實上，*早在幾年前便給出行業預期。

　　上海方面稱，將于未來兩年內實現本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右。北京提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點，到2015年工業化建造方式的住宅達到當年開工建筑面積的30%以上。雖然國家還沒有統一的標準規范，不過北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺了一些設計、施工驗收規范。

　　目前，涉足住宅工業化的公司已經嘗試在保障房領域尋求突破。2012年萬科在12個城市投入保障房項目30個，自2006年萬科參與保障房建設以來累計為社會提供447萬平方米住房，其中部分保障房便采用了工業化形式。據遠大住工內部人士透露，他們目前主要爭取的也是保障房等政府客戶。